Amortisation Hypothek: Direkte oder indirekte? (mit Beispielen)

Was wäre, wenn du dein Vermögen vermehren könntest, während du Steuern sparst UND Geld für andere Investitionen übrig hast?

Das ist genau das, was eine indirekte Amortisation deiner Hypothek möglich macht – vorausgesetzt, sie wird richtig gemacht!

Was bedeutet indirekte oder direkte Amortisation?

Wenn du deine erste eigene Wohnung kaufst, denkst du wahrscheinlich zuerst daran, die beste Hypothek zu finden und deine Schulden (samt Zinsen) Monat für Monat direkt abzubezahlen, bis alles getilgt ist. Das nennt man direkte Amortisation.

Es gibt jedoch eine Alternative: Statt deine Hypothek direkt zu tilgen, zahlst du die Rückzahlungen in einen 3. Säule-Konto ein. Diese Methode nennt sich indirekte Amortisation.

Wie wäre es mit einer kleinen Wohnung in Estavayer-le-Lac?

Erinnerung: Die Amortisationsregeln für eine Hypothek in der Schweiz

Für den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie können Schweizer Banken bis zu 80 % des gesamten Kaufpreises finanzieren.

Jede Hypothek auf deine Hauptwohnung wird dabei in zwei Ränge aufgeteilt:

• Der 1. Rang deiner Hypothek deckt maximal 65 % des gesamten Immobilienwerts ab. Diese Hypothek kannst du theoretisch lebenslang behalten, ohne sie je zurückzuzahlen – (du zahlst allerdings auch ein Leben lang Zinsen auf diese Schuld).
• Der 2. Rang deiner Hypothek umfasst maximal 15 % des Immobilienwerts.
  • Wenn du dich für eine direkte Amortisation entscheidest, musst du diesen Teil spätestens innerhalb von 15 Jahren ODER vor dem Erreichen des Rentenalters (je nachdem, was zuerst eintritt) zurückzahlen.
  • Bei der indirekten Amortisation hingegen kannst du diese Schulden erst mit 65 Jahren (und nicht innerhalb von 15 Jahren) zurückzahlen.

Oder wie wäre es mit einem Zuhause in Appenzell – eine meiner Lieblingsstädte der Deutschschweiz <3?

Die ideale Hypothekenamortisation für einen Mustachian (mit Beispiel)

Noch eine Erinnerung: Ich gehe davon aus, dass du ein Mustachian bist. Das bedeutet, dass du jeden gesparten Franken arbeiten lässt - und NEIN, du gibst es nicht so schnell wie möglich aus.

Nehmen wir an, du möchtest eine Immobilie im Wert von CHF 720'000 in der Schweiz besitzen (Haus oder Wohnung, was auch immer).

Dein Finanzierungsplan würde also in etwa so aussehen:

• CHF 144'000 Eigenkapital (zusätzlich musst du die Notarkosten aus eigener Tasche zahlen)
• CHF 468'000 Hypothek im 1. Rang
• CHF 108'000 Hypothek im 2. Rang

Und nun zu den weiteren Annahmen:

• 2.5 % Hypothekarzins
• CHF 7'200 indirekte Amortisation, die jedes Jahr in deine Säule 3a eingezahlt wird (ich sage CHF 7'200, um eine runde Zahl zu erhalten).
• 25 % Grenzsteuersatz (das ist der Prozentsatz der Steuer, der auf den letzten verdienten Franken erhoben wird)
• Etwa 5.5% Steuer auf den Betrag der 3a, der abgehoben wurde, um die Hypothek abzubezahlen.
• 8 % jährliche Börsenrendite, als Opportunitätskosten dafür, dass das Geld in der Immobilie gebunden ist, wenn du direkt amortisierst (anstatt dieses Geld an der Börse anzulegen)

Drei wichtige Anmerkungen:
1/ Ich berücksichtige nicht das Wachstum deines Säule-3a-Portfolios, das zu 100 % in Aktien investiert ist. Als Mustachian füllst du deine Säule 3a in jedem Fall bis zum Maximum, unabhängig davon, ob du eine direkte oder indirekte Amortisation wählst.
2/ Ebenso beachte ich die steuerlichen Abzüge deiner Säule 3a nicht, da du diese sowieso nutzen kannst, wenn du das Maximum einzahlst – unabhängig von der Art der Amortisation.
3/ Ich lasse die Auswirkungen der direkten Amortisation und der Erhöhung der Vermögenssteuer unberücksichtigt, da letztere einen minimalen/vernachlässigbaren Einfluss auf unsere Berechnungen hat.

Damit ergeben sich also zwei Szenarien mit einer Berechnung für die nächsten 15 Jahre:

Vergleich: Direkte oder indirekte Amortisation einer Hypothek

Wenn du dich für die indirekte Amortisation entscheidest, schlägst du zwei Fliegen mit einer Klappe: Du zahlst deine Hypothek zurück UND füllst gleichzeitig deine Säule 3a. Du blockierst also keine unnötigen Ersparnisse in Stein. Und dieses Geld investierst du an der Börse.

Konkret sehen die Geldflüsse so aus:

• Direkte Amortisation
  • 7'200.- jährlich in die Immobilie (direkte Rückzahlung)
  • 7'200 CHF für das Auffüllen deiner Säule 3a
  • Übriges Geld (falls vorhanden) wird an der Börse investiert
• Indirekte Amortisation
  • 7'200 CHF, um deine Säule 3a zu füllen UND um später die Hypothek zu tilgen
  • 7'200 CHF, das du mit 8 % Rendite an der Börse investieren kannst
  • Und alles andere Geld (falls vorhanden) wird ebenfalls an der Börse investiert

Die indirekte Amortisation einer Hypothek für die Hauptwohnung ist somit die bevorzugte Wahl eines jeden Mustachians, der etwas auf sich hält.

Welcher Säule-3a-Anbieter eignet sich für die indirekte Amortisation?

Ich habe in diesem Artikel über die beste Säule 3a für einen Schweizer Mustachian ausführlich beschrieben, worauf du achten solltest. Kurz gesagt: Du willst einen Säule 3a, bei dem du dein Geld maximal in Aktien investieren kannst (99%, denn 1 % bleibt immer für Bargeld reserviert um die Servicegebühren zu bezahlen) und zwar zu minimalen Kosten. Derzeit gibt es zwei führende Angebote, die diese Kriterien erfüllen. Die Konkurrenz wird jedoch immer stärker, was uns als Konsumenten zugutekommt.

Also, Für die indirekte Amortisation deiner Hypothek solltest du daher genau so eine Säule 3a wählen, die zu 100 % in Aktien investiert ist, um deine Renditen zu maximieren. Nicht alle Banken akzeptieren eine Finanzierung über ein solches Produkt, aber einige tun es. In meinem kompletten Artikel zur besten Hypothek findest du die neuesten Informationen dazu.

Und noch ein Hinweis: Nimm NIEMALS einen Säule 3a, die mit einer Lebensversicherung gekoppelt ist, es sei denn, du willst mehrere zehntausend Schweizer Franken verlieren so wie ich damals…

Fazit

Eine indirekte Amortisation deiner Hypothek erlaubt es dir, einen Hebeleffekt zu nutzen, indem du nur das absolute Minimum in die Immobilie steckst und den Rest an der Börse investierst.

Wir sprechen hier von einem Potenzial, mehrere Hunderttausend Schweizer Franken in 15-20 Jahren zusätzlich zu erwirtschaften. Es ist also naheliegend, dass du dich als Mustachianer für eine indirekte Abschreibung deines Hauptwohnsitzes entscheidest. Denn jeder Leser dieses Blogs möchte eines Tages die finanzielle Unabhängigkeit erreichen und wird daher sein Geld investieren, damit es kleine Kinder macht ;)

Wichtig: Diese Theorie geht nur auf, wenn du alles, was du bei einer direkten Amortisation in die Immobilie gesteckt hättest, tatsächlich in die Börse investierst. Andernfalls kann eine direkte Amortisation sinnvoll sein (siehe FAQ unten).

Und du, zahlst du deine Hypothek mit einer direkten oder indirekten Amortisation zurück?

FAQ

Welche Amortisation, wenn du kein Mustachian bist?

Falls du zufällig auf diesen Blog gestossen bist und so wenig wie möglich zahlen willst, um alles, was du noch an Geld übrig hast, zu verjubeln, sieht die Rechnung in deinem Fall etwas anders aus: Der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation deiner Hypothek hängt dann stark von den Hypothekarzinsen und der Rendite deines Säule 3a ab.

Unser 'Freund' der Verschwender: Gontran Bonheur

Hier sind zwei Beispiele, für unterschiedliche Berechnungen der Hypothekenzinsen und die Rendite der Säule 3a:

Tiefe Hypothekarzinsen, “hohe” 3a-Rendite

Hohe Hypothekenzinsen, tiefe 3a-Zinsen

Zusammenfassend kann man sagen: Für jemanden, der gerne Geld ausgibt, wird eine direkte Amortisation im Vergleich zu einer indirekten umso interessanter, je höher der Hypothekarzins ist.

Aber warum gehen die Ratschläge der Banker dann immer in die Richtung, dass eine indirekte Amortisation immer besser für dich ist? Weil sie ein Monster-Interessenskonflikt haben, wenn sie dir eine solche Amortisation verkaufen:

1. Je länger du bei ihnen bleibst, desto länger musst du ihnen Zinsen zahlen.
2. Wenn sie dir eine indirekte Amortisation verkaufen, haben die Banken die Möglichkeit, dir eine ihrer dritten Säulen zu verkaufen, was ihre Gewinne noch weiter steigert.

Ist es möglich, eine Hypothek bei einer Bank zu haben und die zweite bei einer anderen?

Ich habe selten (nie?) gehört, dass eine Bank bereit ist, die Hypothek mit einem anderen Finanzinstitut zu teilen. Die Antwort ist also nein.

Wenn du eine andere Erfahrung hast, schicke sie mir bitte per E-Mail.

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