Eine super Nachricht: Wir haben unsere zweite Immobilieninvestition in der Schweiz getätigt!
Die zweite “grosse” Neuigkeit, jedenfalls für uns, diesmal haben wir sie gekauft, um sie weiterzuverkaufen …
Was unsere Immobilieninvestiton in der Schweiz angeht, gibt es also gerade einige News aufs Mal; aber nur positive :D
In Immobilien investieren in der Schweiz: kaufen, um weiterzuverkaufen
Bis jetzt haben wir nur Immobilien als Mietinvestition gekauft.
Man sucht eine Immobilie, man kauft sie, man vermietet sie und damit hat es sich :) Die Mieten kommen herein, das Objekt gewinnt an Wert und das Leben ist schön! Sowohl in Frankreich als auch in der Schweiz liegt die erwartete Eigenkapitalrendite von solchen Immobilieninvestitionen bei 10–20 %.
Aber diesmal hat mich mein Netzwerk zu einer anderen Gelegenheit geführt: kaufen, um weiterzuverkaufen!
Genauer noch: ohne Baubewilligung (!) kaufen, ein Projekt auf die Beine stellen, eine Baubewilligung erhalten, die Bauträgerschaft mit einem fertigen Generalunternehmervertrag verkaufen und mit dem Kapitalertrag aus dem Projekt aussteigen.
Da ich selbst nicht aus der Immobilienbranche komme, bin ich mit einem Partner, der in diesem Bereich tätig ist, in dieses Projekt eingestiegen. Es ist mega interessant, denn ich bin im “Anfänger”-Modus und es gibt so viel Neues zu lernen.
Ich liebe das!
Wie wir unsere Investorenpartnerschaft geregelt haben
Bis anhin ging ich immer davon aus, dass wenn ich mich mit jemandem zusammenschliesse, um in der Schweiz in Immobilien zu investieren, hierzulande eine AG gegründet werden muss.
Aber hier reden wir von einer befristeten Anlage für 12 bis maximal 24 Monate.
Darum haben wir uns für eine einfache Lösung entschieden: eine einfache Gesellschaft.
Die einfache Gesellschaft
Kleiner Schweizer Rechtskurs:
Eine einfache Gesellschaft in der Schweiz ist eine Form der Verbindung von zwei oder mehreren Personen mit dem Ziel, eine gemeinsame wirtschaftliche Tätigkeit auszuüben, ohne notwendigerweise eine Rechtspersönlichkeit bilden zu müssen. Sie beruht auf einer mündlichen oder schriftlichen Vereinbarung zwischen den Gesellschaftern, ohne Eintragung ins Handelsregister. Die Gesellschafter haften solidarisch für die Schulden der Gesellschaft.
Ein Beispiel: Wenn du mit einer Freundin in einem gemeinsamen Garten Gemüse anbaust und ihr dieses zusammen auf dem Markt im Quartier verkauft, dann bildet ihr vor dem Gesetz automatisch eine einfache Gesellschaft.
Genauso ist es für meinen Partner und mich. Wir haben uns für diese Form entschieden, so bezahlen wir nichts bei der Auflösung.
Damit zwischen uns alles seine Ordnung hat, haben wir einen sogenannten Vertrag über eine einfache Gesellschaft (auch Gesellschaftsvertrag genannt) unterschrieben, in dem alles beschrieben ist, was wir in Bezug auf unsere gemeinsams Immobilieninvestition zusammen machen werden.
Eintragung als Mitkäufer
Parallel zu den Gesprächen über die Gründung unserer einfachen Gesellschaft musste mein Partner den Deal schnell unterschreiben, damit er uns nicht vor der Nase weggeschnappt wurde …
Da ich an diesem Tag nicht mit ihm beim Notar sein konnte, entschied er sich dafür, meine AG im Terminkaufvertrag als Mitkäufer aufzuführen.
Er hätte mich auch 50–50 % auf die erste Seite setzen können, aber da wir den Gesellschaftsvertrag bislang nicht unterschrieben hatten, wollte er dieses Risiko nicht eingehen (was ich vollends verstehe!)
Anstelle davon hat er mich als Mitkäufer aufgelistet. Das heisst, dass ich am Tag des endgültigen Verkaufs das Recht haben werde, die Immobilie mit ihm zu kaufen. Ohne diesen Eintrag meiner AG als Mitkäufer hätten wir nochmals die Notargebühren bezahlen müssen, um mich zur “laufenden” Transaktion hinzuzufügen.
Ich erzähle dir all das, denn auch wenn es an sich mega langweilig ist, ist es gut zu wissen, wie es Backstage Schritt für Schritt abläuft ;)
Daten zu meiner zweiten Schweizer Immobilieninvestition
Ich kann dir nichts über den genauen Ort dieses Projekts sagen, denn der endgültige Verkauf finden in diesem ersten Halbjahr statt (man kann nie vorsichtig genug sein!).
Aber ich kann dir sagen, dass die zukünftigen Käufer Ausblick auf den Genfersee haben werden! 🤩
Was die Zahlen betrifft:
- Kaufpreis + Notar + Gebühren: CHF 3'200'000
- Anzahlung für den Terminkauf: CHF 300'000 (10 % des Kaufpreises)
- je CHF 150'000 für meinen Partner und mich
- Wiederverkaufswert: CHF 6'500'000
- Baupreis: CHF 2'410'000
- Optimistische Marge: CHF 890'000 (d. h. CHF 445'000 pro Partner)
- Pessimistische Marge: CHF 700'000 (d. h. CHF 350'000 pro Partner)
- Für die pessimistische Marge zieht man -20 % von der optimistischen Marge ab
Aufgrund der Planung (siehe unten) besteht eine minimale Chance, dass wir das Ganze weiterverkaufen, bevor wir den festen und endgültigen Verkauf überhaupt unterschrieben haben. Das würde bedeuten, dass wir nicht einmal eine Hypothek aufnehmen müssten!
Aber träumen wir nicht zu sehr … sondern bleiben wir konservativ.
Screenshot meines Bankkontos oder wie in der Schweiz in Immobilien investieren konkret funktioniert ;)
Wir gehen also davon aus, dass wir eine Hypothek aufnehmen werden, um den Grundstückkauf zu finanzieren:
- Kaufpreis: CHF 3'000'000
- Eigenkapital: CHF 750'000
- 25 % des Kaufpreises, da es sich um ein Immobilieninvestment-Projekt handelt und nicht 20 % wie bei einem Eigenheim
- Notarkosten und andere Auslagen: CHF 200'000
- Aus unserem Portemonnaie: CHF 950'000 (d. h. CHF 475'000 pro Partner)
Ich habe das Gefühl, mit diesem Betrag für eine Immobilieninvestition eine psychologische Hürde zu überschreiten!
In Immobilien investieren in der Schweiz: angestrebte Rendite
Wir geben uns zwischen 3 Monaten und 1.5 Jahren Zeit, um alle Parzellen dieser Immobilieninvestition zu verkaufen.
Um mir die Berechnungen zu erleichtern, gehe ich also davon aus, dass alles innerhalb eines Jahres verkauft wird.
Mit einem Eigenkapital von CHF 475'000 hoffe ich auf eine annualisierte Rendite von:
- Optimistisch: 93.7 % (= ((475'000 + 445'000)-475'000)/475'000 x 100)
- Konservativ: 73.7 % (= ((475'000 + 350'000)-475000)/475'000 x 100)
Um den WOOOW-Effekt etwas zu mindern, denke daran, dass wir vielleicht:
- unsere Baubewilligung nicht beim ersten Versuch erhalten, was unser Kapital (viel) länger als geplant binden wird
- nicht alles sofort verkaufen können und mit den Preisen mehr als für die konservative Marge geplant heruntergehen müssen
- eine böse Überraschung erleben werden, aufgrund irgendeiner neuen planetaren Krise und mehr für die Arbeiten oder die Baumaterialien bezahlen müssen, was den Gewinn über die vorgesehene Sicherheitsmarge von 20 % heraus schmälern wird.
Aber als vernünftiger Optimist glaube ich fest an meine zweite schweizer Immobilieninvestition. Zudem bin ich meinem Partner sehr dankbar, dass er mich mit ins Boot genommen hat, bereit, es gemeinsam mit ein paar Wellen oder Tsunamis aufzunehmen.
“Hast du im Lotto gewonnen, MP, mit diesem ganzen Eigenkapital!?”
Oder eine andere Reaktion, die ich erwarte: “Hast du all deine ETFs an der Börse verkauft oder was?”
Nein, nichts von alldem!
Nun ja, es stimmt, CHF 475'000 zaubert man nicht einfach so aus dem Hut.
Also um ehrlich zu sein, habe ich die Hebelwirkung genutzt. Dieser starke Mechanismus ist genauso stark wie er “gefährlich” sein kann, was die Auswirkungen auf dein Vermögen angeht.
Ich hätte auch alle meine ETFs an der Börse verkaufen und mein eigenes Geld nutzen können, um ein zweites Mal in Immobilien in der Schweiz zu investieren.
Aber anstelle davon habe ich mir einen Teil der 475k über P2P-Kredite (Peer-to-Peer-Kredite) geliehen, damit ich praktisch keine meiner Börseninvestments anrühren muss.
Das heisst, ich kann die Börsengewinne (über Dividenden und Wertsteigerung der ETFs) behalten und gleichzeitig auch von der Immobilienrendite profitieren.
Ist die Bank einverstanden, mir eine Hypothek auf Eigenkapital, das von Drittpersonen kommt, zu gewähren?
Die Antwort darauf: Sie muss es nicht wissen. Rechtlich gesehen muss sie es. Aber es ist nicht falsch zu sagen, dass das Geld, das du ihnen als Eigenkapital gibst, dein Geld ist und jenes, das du an der Börse hast (über deine P2P-Kredite), geht sie nichts an.
Ich teile hier nur meine Erfahrung, aber du bist für deine eigenen Handlungen verantwortlich, wie gewohnt :)
Wie kann man Hebelwirkung nutzen und dabei (sehr) überschaubare Risiken eingehen?
Wie bei meinem Marginkonto bei Interactive Brokers bin ich sehr vorsichtig mit der Hebelwirkung. Da es so leicht gemachtes Geld ist, kann es süchtig machen und du kannst dir dabei schnell die Finger verbrennen.
Mit Immobilien und P2P-Krediten ist es dasselbe.
Darum habe ich alle meine flüssigen Mittel aus meinem Vermögen zusammengezählt, das heisst, diejenigen, auf die ich innerhalb weniger Tage zugreifen könnte, also:
- Geldreserven (persönliche)
- Cashreserven auf den Konten unserer verschiedenen Schweizer Firmen
- Unser “Casino”-Konto mit Kryptowährungen, durch zwei geteilt (ich würde es sogar durch vier oder zehn teilen, wenn ich mehr als 10-50k CHF darauf hätte ^^), so volatil wie es ist
- Alle unsere Börseninvestitionen (persönliches und Firmenkonto), die ich durch vier teile, um sehr konservativ zu sein (und weil der Betrag viel höher ist als bei den Kryptowährungen) für den Fall, dass die Welt zusammenbricht (wenn das wirklich passieren würde, dann hätten wir übrigens ganz andere Probleme als die Rückzahlung von P2P-Krediten, nur mal so nebenbei gesagt)
Und die Summe all dieser Vermögenswerte ist der Betrag, den ich mir erlaube, als P2P-Kredite aufzunehmen, um den Hebeleffekt für meine Immobilieninvestitionen in der Schweiz zu nutzen.
Der Leitsatz heisst also: VORSICHT!
Die nächsten Schritte des Projekts
Hier ist der Reihe nach, was uns in den nächsten Monaten erwartet:
1. Baueingabe
Wir werden Vermessungen und andere Erhebungen vornehmen, um unsere Baueingabe bei der Gemeinde einzureichen. Im Idealfall wird uns die Baugenehmigung direkt nach der endgültigen Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar erteilt.
2. Aufnahme einer Hypothek
Wir werden auch eine Hypothek aufnehmen müssen, da wir nicht mehrere Millionen Schweizer Franken binden wollen. ;)
In Anbetracht unserer beider Erfahrungen und unseres gut ausgebauten Netzwerks mache ich mir keine Sorgen, dass wir leicht eine Hypothek zu einem angemessenen Zinssatz finden können.
3. Unterschrift des definitiven Vertrags beim Notar
Dann werden wir den endgültigen Verkauf unterzeichnen, um offiziell Eigentümer der schweizer Immobilie zu werden (voraussichtlich im ersten Halbjahr 2024).
Zur Info: Wir haben mit dem Verkäufer im Terminkaufvertrag vereinbart, dass wir unsere Erhebungen für die Baueingabe durchführen dürfen.
Das ist ein erwähnenswerter Punkt, denn mein Partner war schon mal in einem anderen Projekt blockiert. Damals war eine solche Klausel nicht enthalten und der Verkäufer verbot ihm, sich für Vermessungen auf seinem Grundstück aufzuhalten. Darum konnte mein Partner erst mit der Baueingabe beginnen, als der Verkauf endgültig unterzeichnet war. So hat er also “grundlos” mehrere Monate verloren.
4. Gründung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft
Bei jedem Schweizer Immobilienprojekt mit mehreren Parzellen ist es heute üblich, eine Stockwerkeigentümergemeinschaft zu gründen und dann zum Verkauf überzugehen.
Du willst ja nicht den 6 Miteigentümern beim Kauf sagen müssen “Ich überlasse es euch, eine Stockwerkeigentümergemeinschaft zu gründen und sieht dann zu, wie ihr euch auf ein Reglement für die Verwaltung und die Nutzung der Gemeinschaftsräume und andere exklusive Nutzungsrechte einigen könnt … 🤪”
Im Gegenteil, du möchtest die Grundsätze festlegen und so erwerben die zukünftigen Käufer etwas, das für alle klar und deutlich ist.
(und übrigens, auch wenn ich jetzt auf schlau mache, habe ich all das auch gerade erst gestern Abend gelernt :D)
5. Verkauf / Immobilienpromotion
Diese Phase gehen wir an, sobald wir die Baubewilligung erhalten haben.
Mein Partner hat Erfahrung damit und nutzt die gängigen Immobilienplattformen (homegate.ch, immoscout24.ch, immobilier.ch, usw.)
Aber das sehen wir noch, denn dank unseres Netzwerks können wir vielleicht alles nur durch Mundpropaganda verkaufen!
6. Verhandlung und Vorbereitung des Generalunternehmervertrags
Ein Generalunternehmer ist der einzige Ansprechpartner für einen Bauträger. Dieses Unternehmen leitet den Bau des Objekts von A bis Z und übergibt dem Käufer die Schlüssel, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind. In der Regel garantiert der Generalunternehmer einen Festpreis, sodass wir unseren Käufern auch einen Festpreis zusichern können.
Dieser Schritt wird parallel zur Immobilienpromotion erfolgen.
Wir werden einen Bauvertrag mit einem Generalunternehmer vereinbaren. Ziel ist es, die Kostenvoranschläge für den Bau des geplanten Immobilienprojekts endgültig festzulegen und zu verankern.
7. Endverkauf an die Käufer
Und schliesslich werden wir zu den Unterzeichnungen beim Notar übergehen, unser Geld erhalten und den Champagner öffnen :)
Letztendlich ist unser Hauptziel, die Dauer unserer Beteiligung in jeder Etappe möglichst kurzzuhalten, damit wir unsere Erstinvestition schnell wieder zurückbekommen und unseren Gewinn mitnehmen können (um diesen wieder in einer anderen Immobilieninvestition in der Schweiz anzulegen!).
Fazit
Wie du dir vorstellen kannst, bin ich sehr glücklich darüber, bereits das zweite Mal in der Schweiz in eine Immobilie zu investieren. Natürlich glaube ich fest daran, dass auch diese schweizer Immobilieninvestition den Wert unseres Vermögens steigern wird.
Ich werde dich über die Fortschritte auf dem Laufenden halten, entweder während des Projekts oder sobald es abgeschlossen ist, mit den endgültigen Zahlen und den Ergebnissen, die ich mit meinen ursprünglichen Erwartungen vergleichen kann. Oder vielleicht beides, je nachdem, wie die Neuigkeiten aussehen. ;)
Auf jeden Fall kann ich bestätigen, dass meine Immobilien-Networking-Strategie (wie in meinem Schweizer Immobilienprogramm beschrieben) funktioniert hat und weiterhin funktioniert.
Denn ganz sicher findest du keine solchen Gelegenheiten, indem du nach in Immobilien investieren in der Schweiz googelst … Du musst wirklich geduldig und hartnäckig sein (und auch authentisch und ehrlich!!), aber mittel- und langfristig zahlt es sich aus.
Zum Abschluss habe ich drei Fragen an dich:
- Welche weiteren Infos zu diesem Schweizer Immobilieninvestmentprojekt würden dich interessieren?
- Falls du schon einmal an einem solchen Immobilienkaufprojekt zum Weiterverkauf beteiligt warst, würden mich deine Erfahrungen und Erkenntnisse interessieren (entweder über die unten stehenden Kommentare oder per E-Mail)
- Wie nutzt du den Hebeleffekt für deine Immobilieninvestitionen (mit welcher Sicherheitsmarge)?
PS: Einige von Ihnen haben mich gefragt, warum ich nicht in Immobilien-Investmentfonds oder andere Immobilien-ETFs investiere. Der Grund dafür ist einfach: Bei allen ETFs bevorzuge ich die Diversifizierung, um keine Zeit mit der Auswahl der richtigen Immobilienfonds zu verschwenden. Und bei Immobilienanlagen an sich bevorzuge ich Direktinvestitionen, da die Rendite die Mühe wirklich wert ist.
PS2: Wie bereits erwähnt, habe ich mich zunächst nur auf Mietinvestitionen konzentriert (die auch Gewerbeimmobilien umfassen können). Aber je weiter ich komme, desto offener werde ich für andere Arten von Immobilienprojekten, wie zum Beispiel dieses “Kaufen-und-Wiederverkaufen”-Modell :)
PS3: viele von euch haben mich gefragt, wie sich ein solcher Immobiliengewinn auf meine Steuern auswirkt. Ich habe diese Frage in diesem Artikel (Steuern für juristische Personen) beantwortet.
