Wir haben unsere erste Mietimmobilie in der Schweiz gekauft!!!
Jetzt können wir uns auf das passive Einkommen daraus freuen :D
Was für ein Abenteuer mit vielem hin und her… ich muss dir das erzählen!
Kontext zu unserer Immobilien-Investitionsstrategie
Letztes Jahr war mein Ziel, unsere erste Mietimmobilie in der Schweiz zu kaufen.
Wir konnten uns dies vor ein paar Jahren noch nicht leisten, deshalb haben wir uns anderen Alternativen zugewandt, insbesondere auf der anderen Seite der jurassischen Grenze.
Wie du weisst, haben wir 2019 unsere erste Mietimmobilie in Frankreich gekauft. Und wir haben den Vorgang Ende 2022 wiederholt, als sich uns eine Gelegenheit angeboten hat, die wir uns nicht entgehen lassen konnten (Renditeobjekt mit einem IZF von 21 % !)
Wie ich dir in einem vorhergehenden Artikel erklärt habe, ist Frankreich cool mit seinen Möglichkeiten von Immobilienkrediten zu 100 und sogar zu 110 %.
Hingegen gibt es auch Nachteile, wie zum Beispiel die Steuern, die tendenziell mit jedem Präsidentenwechsel steigen. Dasselbe gilt für die Steuern in der Schweiz, mit ein paar hässlichen Wolken, die im Kanton Waadt im Anmarsch sind…
Auch sind die Mieter in Frankreich im Allgemeinen weit weniger rücksichtsvoll (dies ist zumindest unsere persönliche Erfahrung) und das System ist in der Regel eher zum Nachteil der Eigentümer.
Kurz zusammengefasst haben wir uns immer gesagt:
Sobald wir finanziell in der Lage sind, Immobilien in der Schweiz zu kaufen, werden wir uns auf unser Land konzentrieren, da Frankreich steuerlich zu instabil ist und ein politisches System hat, das zu nachteilig für Eigentümer ist.
Frühling 2022: Beginn unserer Suche nach einer Mietimmobilie in der Schweiz
2022 war also das Jahr, in dem wir unsere erste Mietrenditeimmobilie in der Schweiz kaufen wollten.
Wir hatten die finanziellen Mittel dazu (insbesondere, weil wir unsere Hypothek gewechselt hatten, mit der Geschichte, die du hier lesen kannst).
Wir hatten uns auch das notwendige Wissen zu Mietimmobilien angeeignet.
Und vor allem hatten wir begonnen, unser Netz aus Westschweizer Eigentümern und Investoren aufzubauen (ein wichtiger Schritt im Prozess des Immobilieninvestments, wie ich in meinem Programm ausgeführt habe).
Wir begannen also, eine Besichtigung nach der anderen zu machen.
Das war ein bisschen eine emotionale Achterbahnfahrt.
Denn auch wenn ich einen Prozess mit ultraklaren Metriken für die Entscheidungsfindung habe, kamen vor lauter Aufregung über den Kauf meines ersten Schweizer Mietrenditeobjekts dann doch die Emotionen ins Spiel.
So in der Art, dass sobald eine Immobilie die Renditebedingungen meiner Excel-Datei erfüllte, sie DIE richtige war! ^^
Zum Glück hatte ich beschlossen, diesen ersten Immobilienkauf mit einem Partner durchzuführen.
So erinnerte er mich an unseren Prozess, wenn ich mich zu sehr für ein Objekt interessierte, weil es sehr gut gelegen war.
Idem für mich, wenn er ein Wertsteigerungspotenzial (durch Bauarbeiten, die er gerne macht) sah, erinnerte ich ihn an unsere Regel, dass die Bruttorendite mindestens 4,5 % betragen sollte!
Sommer 2022: eine gute Investitionsmöglichkeit … ist ins Wasser gefallen
Wir hatten insgesamt 4-5 Immobilien besichtigt, bevor wir DAS richtige Projekt für eine Mietinvestition gefunden hatten.
Um das Mietpotenzial jedes Mal schnell berechnen zu können, durchkämmten wir die Gebiete, die wir kannten.
Das heisst die Regionen in den Bezirken Morges, Gros-de-Vaud und Jura Nord vaudois.
Eine einmalige Gelegenheit hat uns dann aus unserem Sektor und Kanton gebracht, um uns in … Freiburg umzuschauen.
Die Rentabilität war top auf dem Papier. Aber schlussendlich war die Investitionsmöglichkeit undurchsichtig und verdächtig, als wir begannen, Fragen zu vergangenen Arbeiten, Mieten usw. zu stellen. Der Deal war letztendlich muffig!
Also weiter zum nächsten!!
Nachdem ich mein Immobiliennetzwerk in der Romandie während des Frühjahrs wie verrückt aufgebaut hatte, kam im Juni 2022 eine erste Gelegenheit.
Es waren Bauarbeiten erforderlich (eindeutig kein schlüsselfertiger Deal, bei dem du kaufst und die Mieten direkt kassierst), aber wir hatten ein sicheres Dossier.
Wir haben an einem Julinachmittag ein Angebot an einem Swimmingpool gemacht. Und dann … hatte der Verkäufer ein Problem mit der Baubewilligung für die Renovierungsarbeiten … Wir haben versucht, Lösungen zu finden, aber es ging nichts (ganz zu schweigen von den Mehrkosten für die Bauarbeiten…).
Zurück zum Start.
Herbst 2022: die Mustachian-Beharrlichkeit zahlt sich aus!
Networking, Networking, Networking. Keine Frage, das ist ein Schlüsselelement für den Erfolg von Mietinvestitionen – das jedenfalls zeigt meine jüngste Erfahrung als Immobilieninvestor.
Denn über dieses Netzwerk kamen wir im August mit einer neuen potenziellen Renditeimmobilie schnell wieder in die Gänge.
Wir haben zuerst überprüft, ob die Mietimmobilie nach unserem strengen Auswahlverfahren eine ausreichende Rendite erwirtschaftet. Es war knapp, aber es passte: Check!
Dann ging es weiter mit der Besichtigung. Auch da gab es keine bösen Überraschungen.
Es folgten mehrere Nachbesichtigungen, um technische Punkte zu überprüfen.
Und dann gingen wir in die Verhandlungsphase.
Denn auch für eine erste Mietinvestition war der Preis eher im oberen Bereich und ich wollte nichts überstürzen und so eine Gelegenheit mit höherer Rendite verpassen.
Der Beweis dafür war, dass es nur wenige Besichtigungen bei den Eigentümern gab, wie sie uns in den informellen Gesprächen mitteilten.
Um die Geschichte kurz zu machen: Die richtige Verhandlung begann nach den Sommerferien, als alle wieder anwesend waren.
Im November waren wir bei einer mehr als guten Rendite angelangt.
Und dann folgte der Papierkram: Banktermine, um das Hypothekenprojekt vorzubereiten, eine Schweizer AG gründen, Termin beim Notar usw.
Man kann sagen, dass der Kalender Ende Jahr voll war, insbesondere auch mit dem parallelen Kauf einer Renditeimmobilie in Frankreich!
Der Deal stand also 2022 fest und die notarielle Unterzeichnung erfolgte ganz zu Beginn des Jahres 2023.
Wir sind also offiziell Eigentümer eines Mietshauses in der Schweiz!!!
Zahlen, wir wollen Zahlen!
Ich kenne dich gut, denn ich bin auch so: „Zahlen, wir wollen Zahlen!!“
Wie viel hat diese Mietimmobilie in der Schweiz gekostet?
1.6 Millionen CHF.
Und wie viel Brutto-Mieteinnahmen wird sie dir einbringen?
CHF 108'000 pro Jahr.
Bedenke, dass wir zu zweit in diesem Geschäft sind; die Gewinne und Ausgaben werden also auch durch zwei geteilt. Aber da wir auch je zur Hälfte das Eigenkapital eingebracht haben, bleibt sich die Renditeberechnung gleich.
Und die Eigenkapitalrendite daraus (netto, nach Steuern und Abgaben)?
9 % „Cashflow“ Netto-Eigenkapitalrendite!!! Das heisst, ich zähle den Teil der Mieten nicht, der zur Rückzahlung der Hypothek dient (dieses Geld bleibt in meinem Vermögen, aber in Form von Mauern, nicht Cash).
Und wenn man die Gewinnsteigerung inklusive der Amortisation der Hypothek berechnet, kommt man auf eine Eigenkapitalrendite von 12,7 %. NETTO!
Wie sieht es mit wiederkehrenden Kosten bei Mietimmobilien in der Schweiz aus?
Kannst du uns bitte alle wiederkehrenden Kosten angeben, die du bezahlen musst, MP?
Ja, gerne:
- Kosten für Wohnungseigentümer (Heizung und Strom der Gemeinschaftsräume)
- Verwaltungskosten
- Wartungskosten
- Mietleerstandsrisiko
- Hypothekarzinsen
- Steuern auf Mieterträge
- Total in CHF ~ CHF 52'000
Ich möchte dich auch darauf hinweisen, dass du einmalige Kosten nicht vergessen solltest, wie zum Beispiel:
- Notarkosten beim Kauf (5 % im Kanton Waadt)
- Kosten für die Gründung einer Schweizer AG, die die Immobilie besitzt (Notar, Kapitaleinzahlungskonto usw.) = ca. CHF 2'000
Und wie hoch ist der Zinssatz für deine Hypothek?
Wir hatten Glück, denn der Vorbesitzer hatte vor einigen Jahren eine Hypothek mit einem festen Zinssatz über 10 Jahre aufgenommen. Also können wir noch eine ganze Weile von einem Zinssatz von 1.35 % profitieren :)
Dies ist angesichts der Hypothekenzinsen, die in den letzten Monaten ziemlich stark angestiegen sind, für die Rentabilität dieser Investition von Vorteil.
Sind alle Wohnungen vermietet?
Ja! Und das war seit mehreren Jahren immer der Fall.
Dies ist eines meiner Kriterien bei der Entscheidung für eine Mietinvestition: Ich möchte einen Nachweis (Mietverträge und Transaktionshistorie des Bankkontos), dass jede Wohnung in den letzten 6-8 Jahren vermietet wurde. Und zwar mindestens.
Fazit
Mietinvestitionen werden a priori zu einem zweiten Schwerpunkt unserer FIRE-Strategie (“Financial Independence, Retire Early”, zu Deutsch: “Finanzielle Unabhängigkeit, Frühzeitiger Ruhestand”) werden. Dank der Hebelwirkung von Hypotheken kann man mit der Investition in eine Immobilie und etwas mehr Aufwand eine höhere Eigenkapitalrendite erzielen als an der Börse. (Es ist klar, dass es sich nicht um eine schlüsselfertige Lösung handelt, bei der in einem Klick alles erledigt ist.)
Die Börse wird bei den MPs in Bezug auf die Cash-Verteilung immer noch die Vorhand haben in den nächsten Jahren.
Aber potenziell wird mittel- bis langfristig der Anteil an Immobilien bei unseren Investitionen auf unserem Weg zur finanziellen Unabhängigkeit in der Schweiz steigen.
Ich sage „a priori“ und „potenziell“, denn dies ist ja unsere erste Immobilieninvestition in der Schweiz.
Und wir müssen schauen, ob es wirklich so „passiv“ ist, wie wir es uns mit diesem System vorstellen, bei dem sich eine Immobilienverwaltung von A-Z um alles kümmert.
Aber ich sehe nicht, wieso das nicht funktionieren sollte, denn in Frankreich haben wir nur jemanden für die Ein- und Auszüge und wir kümmern uns um die Zahlungen der Mieten, die Mahnungen und die Einsätze von Handwerkern, falls nötig (Elektriker, Spengler usw.). Und das läuft ganz gut, auch wenn wir dafür nach meinem Geschmack etwas zu viel von unserer Freizeit opfern müssen.
Kurz und gut, ich schlage vor, dass wir auf die Freuden des passiven Einkommens anstossen. Prost!
Ich werde dich natürlich über die Entwicklung dieses ersten Projekts auf dem Laufenden halten (insbesondere über die Mieten, die hereinpurzeln ;)).
Unser nächster Schritt: eine zweite Mietinvestition in der Schweiz
Jetzt, wo wir unseren klaren und definierten Prozess in die Praxis umgesetzt haben, sind wir auf der Suche nach einem zweiten Renditeobjekt.
Wenn dir also im Kanton Waadt etwas über den Weg läuft, das die Marke von 5 % Eigenkapitalrendite (brutto) überschreitet, weisst du, wo du mich finden kannst :)
Und du, hast du in Mietwohnungen investiert? Erfolgreich oder nicht? In welchem Kanton?
Wie startet man mit Mietimmobilien?
Bist du bereit, dem Club der Immobilieninvestoren beizutreten?
Aber dir fehlt ein klarer, definierter Prozess, um das zu erreichen?
Dann könnte dich mein Renditeimmobilien-Programm für die Schweiz interessieren.
Es ist im Modus „unter Kollegen/Freunden“.
Ohne Blabla.
Kein „ich verkaufe dir den unerreichbaren Traum“ oder Schrott-Marketing.
Nur das Wichtigste.
Nur Austausch von Erfahrungen.
Mein Ziel ist einfach: Ich möchte dir Wissen anbieten, so wie eine Autobahn, damit du nicht wie ich alle Sackgassen und kurvenreichen Strassen nehmen musst, bevor du einen funktionierenden Prozess für deinen ersten Kauf eines Renditeobjekts in der Schweiz findest.
Denn wenn du einmal eines gekauft hast, liegt das Schwierigste hinter dir.
Und du kannst denselben Vorgang so oft wie notwendig wiederholen, um in der Schweiz FIRE zu werden.
Es ist aber ein Mittel zur finanziellen Unabhängigkeit, das mehr Aufwand erfordert als die Börse. Aber mehr Aufwand bedeutet auch mehr Ertrag. Du musst selbst entscheiden, ob dies ein Weg ist, der für dich geeignet ist.
Du findest alle Informationen zu meinem Rendite-Immobilienprogramm in der Schweiz auf dieser dedizierten Seite.
