Je suis anxieux pour vous. Ne vous méprenez pas, je suis content que vous ayez réussi à trouver un accord financier avec le vendeur, mais bon…je suis anxieux pour vous quand je pense à toutes les étapes restantes jusqu’à ce que vous puissiez finalement entrer dans votre appartement.
De nombreux détails contractuels restent à discuter et à signer. Je suis déjà passé par là, et j’aurais souhaité que quelqu’un me prenne par la main et me dise quoi faire.
Je veux être cette personne pour vous.
Choix définitif de votre hypothèque
Il est maintenant temps de rappeler le banquier qui vous a offert le meilleur taux hypothécaire.
C’est une étape critique. Vous êtes sur le point de signer pour ce qui sera votre loyer pendant les cinq à quinze prochaines années. Vous devez choisir votre prêt hypothécaire en fonction de trois facteurs clés.
Facteur clé n° 1 : Type d’hypothèque
Il existe trois types de prêt hypothécaire en Suisse : taux fixe, taux variable, et taux basé sur le LIBOR.
Le taux fixe est le plus utilisé de nos jours, car les taux d’intérêt sont très bas, et les gens aiment connaître le budget de leur loyer pour les dix prochaines années car cela leur procure un sentiment de sécurité.
Néanmoins, historiquement, ce n’est pas la meilleure option pour deux raisons :
- 1/ Si vous devez vendre votre maison pour quelque raison que ce soit, vous devrez peut-être payer jusqu’à plusieurs dizaines de milliers de CHF pour casser votre contrat hypothécaire (le montant correspond à la différence entre ce que la banque aurait gagné si elle avait investi votre prêt sur le marché boursier, et ce qu’ils gagnent grâce à vos intérêts - si le montant est positif, ne rêvez pas, ils ne vous remboursent pas la différence)
- 2/ Vous ne savez pas où en seront les taux dans dix ans, lorsque vous devrez renouveler votre contrat hypothécaire
Le taux variable n’est plus beaucoup utilisé car ces hypothèques sont plus chères en cette période de faibles taux. L’idée de ce type est de suivre les tendances du marché hypothécaire : s’il augmente, vos intérêts augmentent ; s’il baisse, vos intérêts baissent. La banque où vous avez l’hypothèque est la seule qui décide du taux - c’est-à-dire qu’il n’y a pas d’autorité centrale qui la définisse.
Cela peut être utile si vous avez besoin de flexibilité. Par exemple, si vous prévoyez d’effectuer plusieurs remboursements lorsque vous vendez votre bien.
Le dernier type est l’emprunt hypothécaire basé sur le LIBOR. Cet acronyme signifie London Inter Bank Offered Rate - i.e. le taux moyen auquel les banques leaders mondiales s’échangent de l’argent entre elles.
Les banques l’utilisent comme un indice pour les prêts hypothécaires. La durée du contrat est généralement de trois ans, et le taux est mis à jour tous les trois mois.
Ce type d’hypothèque est souvent recommandé par les conseillers indépendants car il est plus transparent et possède de meilleures performances historiques comparé aux deux autres types. Ils disent souvent que c’est pour les personnes qui peuvent gérer les pics du marché - ce qui ressemble fortement aux Mustachians.
Facteur clé n° 2 : Tranches hypothécaires
Les banques et les assurances veulent une chose avant tout quand il s’agit de prêts hypothécaires. Ils veulent que vous soyez coincé avec leurs contrats pour les trente prochaines années. Pour ce faire, ils utilisent les tranches hypothécaires.
Mais ce puissant outil qui génère de l’argent peut être utilisé de manière à ce qu’il vous profite, et non pas à la banque.
L’exemple démoniaque : vous signez une hypothèque à taux fixe, divisée en deux tranches de respectivement cinq et huit ans.
Que se passe-t-il après les cinq premières années ? Et bien vous êtes coincé avec votre établissement actuel. Le transfert d’une hypothèque en cours est impossible ou très coûteux (avec des frais de sortie, et une facture pour le transfert chez la nouvelle institution financière). La meilleure solution que vous avez dans cette situation est de renouveler cette tranche pour seulement trois ans (pour correspondre aux huit années de l’autre tranche). Mais la banque est libre de vous proposer uniquement des “contrats peu avantageux” pour une période de trois ans. Vous finissez donc par choisir une durée plus longue pour avoir des taux d’intérêt pas trop mauvais. Vous êtes coincé avec eux. Bye bye la concurrence avec vos hypothèques bon marché.
Rincez, répétez, et payez des intérêts coûteux pour le reste de votre vie.
L’exemple Mustachian : vous utilisez les tranches à votre avantage. La première est une LIBOR sur trois ans ; la deuxième est une à taux fixe sur six ou neuf ans. De cette façon, vous bénéficiez de la sécurité des taux d’intérêt bas (comme dans la période où nous sommes) et vous exploitez les opportunités du LIBOR.
Dans une situation où vous êtes sûr de vivre dans la même maison pendant 20 à 30 ans, une hypothèque entièrement basée sur du LIBOR pourrait être intéressante si vous regardez les taux historiques. Ce conseil part du principe que vous êtes un Mustachian qui peut gérer des pics sans soucis, grâce à votre taux d’épargne élevé.
Comme vous le comprenez, le choix de la durée et du pourcentage de chaque tranche dépend de votre situation personnelle, et aussi de la période dans laquelle se trouve le marché.
Le point important avec les tranches est de s’assurer de ne pas être coincé avec une organisation en particulier pour des décennies. Vous voulez de la flexibilité. Vous voulez la possibilité de choisir le taux le plus bas disponible sur le marché.
Facteur clé n° 3 : Amortissement direct ou indirect
Ce facteur est peut-être le plus stupide. Quel pays pourrait favoriser les gens à garder leur dette le plus longtemps possible afin de réduire leurs impôts…
En Suisse, vous pouvez choisir de rembourser votre prêt hypothécaire tous les mois (i.e. amortissement direct), ou d’ouvrir un pilier 3a et de l’utiliser comme outil d’amortissement indirect (i.e. la partie assurance du pilier 3a est nantie par la banque).
La réglementation actuelle dit que le plus vous avez de dettes immobilières, le moins vous paierez d’impôts. En outre, si vous avez un pilier 3a, vous pouvez prétendre à des déductions fiscales additionnelles. C’est une double victoire que de garder votre dette le plus longtemps possible.
Les taux d’intérêt actuels sont si bas qu’il est vraiment intéressant de continuer à les payer (et donc de ne pas rembourser votre bien immobilier directement), et d’investir toutes les économies réalisées sur le loyer et les impôts.
Je vais écrire un article dédié à ce sujet avec plus de chiffres et d’exemples, car cela peut être une source de confusion pour les nouveaux arrivants.
Le choix définitif d’hypothèque de MP
Nous avons tous misés dans cet achat, nous laissant ainsi avec un coussin de sécurité proche des CHF 0.
Dans une telle situation, nous avons dû prendre une mesure de sécurité. Nous avons choisi une hypothèque à taux fixe sur dix ans. Nous aurions pu prendre une période plus courte, mais les taux d’intérêt étaient historiquement si bas que nous nous sommes sentis plus confortables de verrouiller ce prêt sur une longue durée.
Vous vous demandez peut-être pourquoi nous n’avons pas choisi une tranche LIBOR non plus ? Bien que notre taux d’épargne nous permette une telle décision, l’un d’entre nous pourrait être licencié et, avec deux enfants, nous avons préféré sécuriser notre budget pendant que nous reconstruisons notre fonds d’urgence. Nous aurons clairement une approche différente lorsque nous renouvellerons notre hypothèque dans dix ans.
En ce qui concerne l’amortissement, nous avons choisi l’option de l’amortissement indirect.
Si nous n’avions pas touché à notre coussin d’urgence, nous aurions choisi deux tiers de LIBOR pour tirer parti des taux (très) bas, et un tiers de taux fixe pour conserver une marge de sécurité.
Note concernant le “taux forward”
Il y a souvent un délai entre le moment où vous rendez visite à votre banquier et la signature concrète chez le notaire. Les offres hypothécaires sont habituellement valides pendant trente jours, et si votre transaction dure plus longtemps, vous devrez obtenir une nouvelle proposition avec un taux actualisé - qui pourrait être plus élevé ou plus bas à celui initial.
Une solution que les banques et les assurances fournissent pour bloquer un taux fixe est appelée taux forward.
J’ai vu deux types de “taux forward” pendant mon épopée d’acquisition immobilière.
Le premier : les entreprises affirment qu’il est gratuit, mais en fait, elles commencent la durée du taux fixe lors de l’émission du contrat. Cela signifie que si vous obtenez votre contrat de cinq ans signé au 1er juillet et commencez l’hypothèque à la signature du notaire le 1er janvier qui suit, vous aurez au final une durée de contrat de quatre ans et demi.
Le deuxième type est que vous payez pour verrouiller le taux (soit des frais uniques, soit un taux d’intérêt légèrement augmenté).
Nous avons choisi le premier type de “taux forward”. Par conséquent, nous avons un contrat hypothécaire plus court (~9.5 ans au lieu de 10). À l’époque, j’étais déçu de perdre une demi-année d’intérêts très faibles. Maintenant, je vois ça comme une opportunité de passer à une hypothèque LIBOR plus tôt que prévu.
Le jeu des piliers
Nouveaux piliers 3a à ouvrir
Lorsque vous choisissez une “stratégie d’amortissement indirect”, vous avez souvent la possibilité de choisir un troisième pilier auprès de votre prêteur.
Leurs conditions sont loin d’être optimales, par rapport au meilleur troisième pilier qui existe en Suisse - mais ils proposent néanmoins des troisièmes piliers investis dans des actions.
Lorsque je suis allé négocier avec le banquier en juillet l’année dernière, il m’a offert trois options de troisième pilier. Je lui ai dit que j’aimerais celui avec le moins de frais et le plus investi en actions, ce à quoi il m’a répondu que cela devrait être possible.
Il était convainquant avec son costume et son ton paternaliste. Il m’a dit de ne pas stresser. Que je devrais me concentrer sur mes négociations pour l’appartement et l’hypothèque, et que nous avions encore jusqu’à novembre pour tout finaliser à temps et tirer parti des optimisations fiscales.
À cette période, mon objectif était que tout soit réglé afin qu’on puisse signer le contrat de vente à terme de l’appart pour que la transaction soit verrouillée, et que je puisse respirer à nouveau. J’ai écouté mon prêteur. Je ne me suis donc pas inquiété de l’ouverture du troisième pilier.
Avance rapide en novembre. J’ai contacté mon créancier pour que nous prenions rendez-vous. Je suis allé là-bas bien préparé concernant ce que je voulais. Préparé au sujet du pire troisième pilier que mon banquier essayerait de me vendre. Mais pas prêt à entendre cela : “J’ai compris ce que vous vouliez, mais je crains que mon service hypothécaire ne nous en impose un autre”.
Un jour plus tard, il m’a envoyé un courriel confirmant la décision. J’ai été contraint de prendre l’une des deux options les moins intéressantes en raison de notre situation financière où nous avions juste les 20% requis. Et il a continué en me proposant de créer deux piliers 3a : un pour ma femme et un pour moi. Je lui ai demandé un autre rendez-vous.
J’y suis allé de nouveau. Après une heure de négociation, nous nous sommes mis d’accord que j’acceptais son troisième pilier, mais que je le prenais entièrement à mon nom. Je voulais garder la possibilité de choisir un produit Swisscanto pour ma femme.
À ce stade, vous vous demandez peut-être pourquoi je ne me suis pas retiré de l’affaire et n’ai pas prétendu que je ne prendrais pas son prêt hypothécaire si je ne pouvais pas choisir mon troisième pilier ? Eh bien, rappelez-vous que le contrat d’hypothèque était déjà signé depuis juillet, et que nous étions en novembre pour finaliser les contrats annexes.
Vous avez raison si vous trouvez qu’il m’a dupé. Je eu ce sentiment aussi. Et c’est toujours le cas aujourd’hui en fait.
La leçon que j’ai apprise est très simple, mais nous la négligeons lorsque nous sommes sous pression du temps, ou que nous faisons confiance trop facilement. La leçon est : assurez-vous d’avoir une trace écrite de tout accord important et implicite. C’est tout !
Je ne mentionnerai pas le premier projet de contrat qu’il m’a envoyé, qui contenait la pire option du troisième pilier. Je lui ai mentionné poliment l’erreur. La correction - ainsi que les excuses - ont été faites dans les 24h suivantes. Était-ce une stratégie de vente ou non, je ne le saurai jamais. Ce que je sais, c’est que la confiance est rompue. Je le considère comme “encore un de ces banquiers”, vs. quelqu’un à qui je demanderais d’autres services.
2ème ou 3ème piliers existants à retirer ou à nantir
Comme un joueur de poker confiant (stupide?) le ferait, l’achat de mon appartement ressemble à une stratégie où on a tout misé. Pourtant, je me sentais confiant. J’ai utilisé l’argent de mon deuxième et troisième pilier, et ma femme a nanti son deuxième pilier.
Je me suis auto-convaincu que nous ne pouvons pas savoir quelles lois seront inventées au cours des trois prochaines décennies au sujet des droits que nous avons sur nos piliers personnels. Et donc que, par conséquent, il était préférable de mettre ce cash au travail pour l’instant, et ne pas le laisser dormir dans un fonds de pension à faible rendement.
Si vous jouez à ce jeu de retrait et de mise en gage, la chose à faire est de retirer l’argent de vos piliers sur deux années fiscales différentes.
Cette règle simple est également valable lorsque vous atteindrez la date de la retraite légale.
La loi stipule que le pourcentage d’impôts augmente plus vous retirez. Pourquoi un Mustachian se priverait-il de plusieurs milliers de CHF !
Nous avons économisé environ CHF 1'000 en appliquant cette stratégie.
Vous pouvez trouver un exemple avec des chiffres concrets dans cet article de VZ (FR ici, DE là).
Impôts et frais
J’ai parlé des impôts que nous avons dû payer pour les retraits de nos deuxième et troisième piliers dans le premier article de cette série.
Mais il y en a encore d’autres frais qui vont mettre à rude épreuve votre argent durement gagné !
Pour le retrait de mon deuxième pilier, nous avons eu des frais de CHF 500 à payer.
Et pour la mise en gage de celui de ma femme, nous avons eu une belle facture de CHF 200…
Je me réjouis qu’une startup de la fintech mette un terme à ces frais insensés !
Ca vaut donc la peine de vérifier vos contrats pour voir si le montant des frais vaut le coup d’effectuer un retrait.
Dois-je signer mon contrat hypothécaire avant d’aller signer chez le notaire ?
Je me souviens d’avoir été perdu dans un cercle vicieux pendant cette étape de finalisation de contrats. J’avais besoin d’être suivi par un établissement financier pour mon hypothèque avant de signer chez le notaire (c’est une exigence légale), mais je devais aussi verrouiller la transaction immobilière avant de signer un contrat d’hypothèque.
Soyez rassuré ! Mon créancier m’a confirmé que si l’affaire devait être annulée, le contrat hypothécaire serait également annulé.
Personne ne se battra pour vous, sauf vous-même
Soyez vraiment prudent avec les personnes de ces institutions financières afin qu’elles ne vous dupent pas comme ça m’est arrivé.
Soyez fort. Soyez désagréable si nécessaire. Vous ne verrez pas leur visage pendant des années de toute façon, et ils auront changé d’entreprise d’ici là !
Concentrez-vous sur les chiffres et les détails du contrat. Ne vous inquiétez pas de la façon dont on vous regarde lorsque vous posez vos questions pointilleuses à propos de chaque ligne du contrat. Osez demander une confirmation par écrit de ce qui a été dit lors d’une réunion.
Vous devez vous battre pour ce que vous voulez. Personne d’autre ne le fera pour vous.
Prochaine étape : Signature et champagne
Si vous êtes toujours en vie après cette article de plus de trois mille mots, cela signifie que vous avez réussi !
La prochaine étape est la signature chez le notaire. Et un bain de champagne — juste parce que vous le méritez.
Mais ne pense pas que tout est terminé… Vous allez devoir montrer votre cash maintenant !
Il y a des détails intéressants à connaître. Quand remettre la valise remplie de plusieurs dizaines de milliers de CHF ? Combien d’argent va à qui lors d’une transaction immobilière (bien que vous ne vous intéressiez sûrement qu’à ce qui sort de votre poche) ? Quelle marque de champagne MP recommande pour célébrer un tel événement ?!?
Si vous êtes sur le chemin de l’accession à la propriété (ou déjà propriétaire), faites-nous savoir les détails contractuels auxquels vous avez fait face, ou ceux qui s’appliquent aux différents types de transactions immobilières.
