Et si tu pouvais augmenter ta fortune tout en faisant des économies d’impôts, ET en dégageant du cash pour d’autres investissements?
C’est ce qu’un amortissement indirect de ton hypothèque peut te permettre de réaliser. Si c’est effectué correctement!
L’amortissement indirect ou direct, ça veut dire quoi?
Lorsque tu achètes ta première résidence principale, tu te dis que tu vas chercher la meilleure des hypothèques, et rembourser directement ta dette (et les intérêts) chaque mois jusqu’à avoir tout payé. Ça, c’est qu’on appelle un amortissement direct.
Mais il existe une alternative où tu mets les remboursements de ton hypothèque dans un 3ème pilier. C’est ce qu’on appelle un amortissement indirect.
Rappel des règles d’amortissement d’une hypothèque en Suisse
Pour une résidence principale, les banques suisses peuvent te prêter jusqu’à 80% du montant total du bien immobilier.
Toute hypothèque prise sur ta résidence principale est divisée en deux rangs:
- Le 1er rang de ton hypothèque correspond à 65% maximum du prix total du bien. Tu peux conserver cette hypothèque de 1er rang à vie, sans ne jamais la rembourser (par contre tu paies les intérêts sur cette dette à vie aussi).
- Le 2nd rang de ton hypothèque correspond à 15% maximum du prix total du bien.
- Tu dois rembourser cette hypothèque dans un délai maximum de 15 ans OU avant l’âge de la retraite (selon quelle échéance est atteinte en premier) si tu optes pour amortissement direct.
- Par contre, si tu optes pour un amortissement indirect tu peux rembourser ces dettes uniquement à tes 65 ans (et pas dans un délai de 15 ans).
L’amortissement d’hypothèque idéal pour un Mustachian (exemple à l’appui)
Autre rappel: je pars du point de vue que tu es un Mustachian, et donc tu fais travailler tout argent économisé — et que NON, tu ne le dépenses pas dès que possible.
Imaginons que tu veuilles devenir propriétaire d’un bien d’une valeur de CHF 720'000 en Suisse (maison ou appartement, peu importe).
Ton plan financier va donc ressembler à ça:
- CHF 144'000 de fonds propres (auxquels s’ajoutent les frais de notaire à sortir de ta poche aussi)
- CHF 468'000 d’hypothèque de 1er rang
- CHF 108'000 d’hypothèque de 2ème rang
Et concernant nos autres hypothèses:
- 2.5% de taux d’intérêt hypothécaire
- CHF 7'200 d’amortissement indirect versé chaque année dans ton pilier 3a (je dis CHF 7'200 pour avoir un nombre rond)
- 25% de taux marginal d’imposition (c’est le pourcentage d’impôt appliqué sur le dernier franc gagné)
- Environ 5.5% d’impôt sur le montant du 3a retiré pour rembourser l’hypothèque
- 8% de rendement boursier annuel, pour le coût d’opportunité de bloquer l’argent dans la pierre en remboursant directement (plutôt que de placer cet argent en bourse)
Trois notes importantes:
1/ Je ne prends pas en compte la croissance de ton portefeuille pilier 3a investi à 100% en actions. En effet, peu importe si tu fais des amortissements directs ou indirects, tu remplis ton pilier 3a au maximum en tant que Mustachian.
2/ Idem, je ne prends pas en compte les déductions fiscales de ton pilier 3a, car quoiqu’il arrive tu y auras droit comme tu le remplis au maximum peu importe le type d’amortissement.
3/ Je ne prends pas en compte l’impact de l’amortissement direct et de l’augmentation de l’impôt sur la fortune, car ce dernier a un impact minime/négligeable sur nos calculs.
Cela nous donne donc ces deux scénarios, avec un calcul sur les 15 prochaines années:
| Amortissement direct (banque) | Amortissement indirect (3ème pilier A) | |
|---|---|---|
| Tranche de 2ème rang | 108'000 | 108'000 |
| Intérêts hypothécaires (2.5%) | 21'600 | 40'500 |
| Économie fiscale via déduction intérêts hypothécaires | -5'400 | -10'125 |
| Impôt retrait du capital 3a | 0 | 7'000 |
| Total des coûts | 335'346 | 145'375 |
| Avantage amortissement indirect | 189'971 |
Comparaison amortissement direct ou indirect d’une hypothèque
En choisissant un amortissement indirect, tu coches deux cases en une seule: tu rembourses ton hypothèque ET tu remplis ton pilier 3a. Et donc tu ne bloques pas d’économies inutilement dans la pierre. Et ce cash-là, tu le places en bourse.
Concrètement, voilà les flux d’argent:
- Amortissement direct
- 7'200.- dans la pierre chaque année (remboursement direct)
- 7'200.- pour remplir ton 3a
- Argent (si restant) investi en bourse
- Amortissement indirect
- 7'200.- pour remplir ton 3a ET pour rembourser la pierre plus tard
- 7'200.- que tu peux investir dans la bourse à 8%
- Et tout autre argent (si restant) est aussi investi en bourse
L’amortissement indirect d’une hypothèque de résidence principale est donc le choix privilégié par tout Mustachian qui se respecte.
Quel pilier 3a choisir pour un amortissement indirect?
J’ai décrit quel est le meilleur 3ème pilier pour un Mustachian suisse dans cet article. En résumé, tu veux choisir le 3ème pilier où tu peux investir le maximum d’argent en actions (99%, car 1% est toujours réservé pour les liquidités pour payer les frais du service), et avec le minimum de frais. À ce jour, il existe principalement deux offres d’un tel pilier 3a qui sont les meilleures. Mais la compétition se fait rage, ce qui est positif pour nous les consommateurs.
Et donc, tu vas vouloir faire l’amortissement indirect de ton hypothèque via un tel pilier 3a investi à 100% en actions, afin de maximiser tes rendements. Toutes les banques n’acceptent pas un financement via un tel produit, mais certaines oui. Je te laisse lire mon article complet sur la meilleure hypothèque pour avoir les dernières informations à jour.
Et une piqûre de rappel: tu ne prends JAMAIS un 3ème pilier lié à une assurance vie, à moins que tu veuilles perdre plusieurs dizaines de milliers de francs suisses comme moi…
Conclusion
Un amortissement indirect d’hypothèque te permet d’utiliser un effet de levier en ne mettant que le strict minimum dans la pierre, et en investissant le maximum en bourse à côté.
On parle là d’un potentiel à gagner de plusieurs centaines de milliers de francs suisses sur 15-20 ans. C’est donc une évidence que de choisir un amortissement indirect de ta résidence principale en tant que Mustachian. Car, tout lecteur de ce blog souhaite atteindre l’indépendance financière un jour, et va donc investir son argent pour qu’il fasse des petits ;)
À noter que toute cette théorie est correcte tant que tu investis en bourse tout ce que tu ne mets pas dans la pierre en effectuant un amortissement direct. Sinon, l’amortissement direct peut faire du sens (cf. la FAQ ci-dessous).
Et toi, tu rembourses ton hypothèque via un amortissement direct ou indirect?
FAQ
Quel amortissement si tu n’es pas Mustachian?
Si tu es tombé par hasard sur ce blog, et que tu veux payer le moins cher possible, afin de pouvoir claquer tout ce qui te reste comme argent disponible, alors dans ton cas, le calcul va être moins évident: la différence entre un amortissement direct et un amortissement indirect de ton hypothèque dépendra du taux hypothécaire et du rendement de ton 3a.
Voici deux exemples de calcul différents au niveau des taux d’intérêt du prêt, et du rendement du 3ème pilier:
Taux d’intérêt hypothèque bas, taux d’intérêt 3a “haut”
| Amortissement direct (banque) | Amortissement indirect (3ème pilier A) | |
|---|---|---|
| Tranche de 2ème rang | 108'000 | 108'000 |
| Intérêts hypothécaires (1.5%) | 12'960 | 24'300 |
| Économie fiscale via déduction intérêts hypothécaires | -3'240 | -6'075 |
| Intérêts sur 3a (2%) | 0 | -19'010 |
| Économie fiscale via déduction versements dans pilier 3a | 0 | -27'000 |
| Impôt retrait du capital 3a | 0 | 7'000 |
| Total des coûts | 117'720 | 87'215 |
| Avantage amortissement indirect | 30'505 |
Taux d’intérêt hypothèque haut, taux d’intérêt 3a bas
| Amortissement direct (banque) | Amortissement indirect (3ème pilier A) | |
|---|---|---|
| Tranche de 2ème rang | 108'000 | 108'000 |
| Intérêts hypothécaires (4.5%) | 38'880 | 72'900 |
| Économie fiscale via déduction intérêts hypothécaires | -9'720 | -18'225 |
| Intérêts sur 3a (0.2%) | 0 | -1'753 |
| Économie fiscale via déduction versements dans pilier 3a | 0 | -27'000 |
| Impôt retrait du capital 3a | 0 | 6'000 |
| Total des coûts | 137'160 | 139'922 |
| Avantage amortissement direct | 2'762 |
En résumé, pour un dépensier, plus le taux hypothécaire monte, plus un amortissement direct devient intéressant par rapport un amortissement indirect.
Mais du coup, pourquoi les conseils de banquiers vont toujours dans le sens qu’un amortissement indirect est toujours mieux pour toi? Car, elles ont un monstre conflit d’intérêts à te vendre un tel amortissement:
- Plus tu restes chez elle, plus longtemps tu vas leur payer des intérêts
- En te vendant un amortissement indirect, ces banques ont l’opportunité de te vendre un de leur 3ème pilier, ce qui augmente encore leurs profits
