Super bonne nouvelle: on a investi dans notre deuxième bien immobilier en Suisse!
Et deuxième “grande” nouvelle, en tout cas pour nous, on a acheté pour revendre cette fois…
Autant te dire que ça fait beaucoup de nouveautés, mais c’est que du positif :D
Nouvelle aventure d’investissement immobilier suisse: acheter pour revendre
Jusqu’ici, on a uniquement acheté de l’immobilier pour en faire de l’investissement locatif.
On cherche un bien immobilier, on l’achète, on le loue, et voilà. :) Les loyers rentrent, le bien prend de la valeur, et la vie est belle! Autant en France qu’en Suisse, on vise entre 10-20% de rendement sur fonds propres avec de tels placements immobiliers.
Mais cette fois, mon réseau m’a amené une autre opportunité: acheter pour revendre!
Et plus précisément: acheter sans permis de construire (!), créer un projet, obtenir le permis de construire, mettre en vente la promotion avec contrat d’entreprise générale clés en main, et sortir du projet avec la plus-value.
N’étant pas du domaine immobilier moi-même, je me suis lancé dans ce projet avec un associé qui est du secteur. C’est super intéressant, car je suis en mode “débutant” avec tout qui est nouveau et à apprendre.
J’adore ça!
Comment on a réglé notre partenariat d’investisseurs
Jusqu’à présent, je partais du principe que si je m’associais avec quelqu’un pour réaliser un investissement immobilier, je créerais une SA suisse.
Sauf que là, on parle d’un placement pour une durée limitée de 12 à 24 mois au maximum.
On a donc opté pour une solution simple: la société simple.
Société simple
Petit cours de droit suisse:
Une société simple en Suisse est une forme d’association entre deux personnes ou plus dans le but de mener une activité économique commune sans nécessairement devoir constituer une entité juridique distincte. Elle repose sur un accord verbal ou écrit entre les associés, sans formalités d’immatriculation au registre du commerce. Les associés sont conjointement responsables des dettes de la société.
Par exemple: si tu cultives des légumes avec une amie dans un jardin que vous avez en commun, et que vous vendez ces légumes ensemble au petit marché du coin, alors vous formez une société simple automatiquement aux yeux de la loi.
Idem pour mon associé et moi, on a décidé de choisir ce format, ainsi tu ne paies rien lors de la dissolution.
Et pour que tout soit en ordre entre nous, on a signé ce qu’on appelle un contrat de société simple (aussi connue sous le nom de convention) où on a décrit tout ce qu’on allait faire ensemble par rapport à notre projet immobilier commun.
Inscription dans les nommables
En parallèle des discussions de formation de notre société simple, mon associé a dû signer rapidement le deal pour ne pas qu’il nous passe sous le nez…
Ne pouvant pas être chez le notaire avec lui ce jour-là, il a opté de mettre ma SA dans les nommables dans le contrat de vente à terme.
Concrètement, il aurait pu me mettre sur la première page en mode 50-50%, mais comme on n’avait pas signé la convention, il n’a pas voulu prendre ce risque (ce que je comprends totalement!)
À la place, il a mis ma SA dans les nommables. Ça veut dire que le jour de la vente définitive, j’aurai le droit d’acheter définitivement le bien immobilier avec lui. Sans cette mention dans les nommables de ma SA, on devrait repayer des frais de notaire pour m’ajouter à la transaction “en cours de route”.
Je te raconte tout ça, car même si hyper ennuyeux, ça reste intéressant de savoir comment ça se passe étape par étape en backstage ;)
Les données de ce deuxième projet immobilier suisse
Je ne peux pas te donner la localisation exacte du projet, car la vente définitive aura lieu dans le courant de ce premier semestre (on est jamais trop prudent!)
Néanmoins, je peux te dire que les futurs acheteurs auront la vue sur le lac Léman! 🤩
En ce qui concerne les chiffres:
- Prix d’achat + notaire + frais: CHF 3'200'000
- Dépôt pour vente à terme: CHF 300'000 (10% du prix d’achat)
- CHF 150'000 pour ma part, idem pour mon associé
- Prix de revente: CHF 6'500'000
- Prix de la construction: CHF 2'410'000
- Marge optimiste: CHF 890'000 (soit CHF 445'000 par associé)
- Marge pessimiste: CHF 700'000 (soit CHF 350'000 par associé)
- On soustrait -20% à la marge optimiste pour obtenir la marge pessimiste
Il y a une chance minime au vu du planning (cf. ci-dessous) qu’on revende tout avant même d’avoir signé la vente ferme et définitive. Ce qui voudrait dire qu’on n’a même pas besoin de prendre d’hypothèque!
Mais ne rêvons pas trop… et soyons conservateurs.
Capture d'écran de mon compte bancaire, ou comment investir dans l'immobilier en Suisse se passe dans la réalité ;)
On part donc du principe qu’on va prendre une hypothèque pour financer l’achat du terrain:
- Prix d’achat: CHF 3'000'000
- Fonds propres: CHF 750'000
- 25% du prix d’achat, car projet d’investissement immobilier, et non pas les 20% si résidence principale
- Frais de notaire et autres débours: CHF 200'000
- À payer de notre poche: CHF 950'000 (soit CHF 475'000 par associé)
Rendement visé pour notre investissement immobilier en Suisse
On se donne entre 3 mois et 1.5 an pour avoir vendu l’entier des lots du projet.
Pour me faciliter la vie dans mes calculs, je vais donc faire l’hypothèse que tout sera vendu dans 1 an.
Avec des fonds propres de CHF 475'000, j’espère obtenir un rendement annualisé de:
- Optimiste: 93.7% (= ((475'000+445'000)-475'000)/475'000 x 100)
- Conservateur: 73.7% (= ((475'000+350'000)-475000)/475'000 x 100)
Pour modérer l’effet WOOOW, rappelle-toi que peut-être:
- On n’aura pas notre permis de construire immobilier du premier coup, ce qui va immobiliser nos fonds (beaucoup) plus longtemps que prévu
- On n’arrivera pas à vendre tout de suite, et devrons baisser nos prix encore plus que prévu dans la marge conservatrice
- On aura la mauvaise surprise, à cause de je ne sais quelle nouvelle crise planétaire, de devoir payer plus cher les travaux et/ou matériaux de construction, ce qui réduira le bénéfice au-delà de la marge de sécurité de 20% qu’on a prise
Mais, en tant qu’optimiste raisonné, je crois fermement en ce placement immobilier. Et je suis très reconnaissant à mon associé de me prendre dans son bateau, prêt à affronter quelconque vague ou tsunami auxquels on pourrait faire face, ensemble.
“T’as gagné au loto MP avec tous ces fonds propres!?”
Ou l’autre réaction que j’imagine: “T’as revendu tous tes ETFs en bourse ou bien?”
Et bien non, rien de tout ça!
Je disais donc, qu’effectivement, on ne sort pas CHF 475'000 de son chapeau.
Nan, en fait, j’ai utilisé l’effet de levier. Ce mécanisme est aussi puissant qu’il peut être “dangereux” au niveau de l’impact qu’il peut avoir sur ton patrimoine.
Concrètement, j’aurais pu vendre tous mes ETFs en bourse, et investir dans ce projet immobilier avec mon propre cash.
Mais au lieu de ça, j’ai emprunté via des prêts P2P (prêts de particulier à particulier) une partie des 475k, afin de n’avoir quasi rien à sortir de mes investissements en bourse.
Ce qui fait que je conserve les bénéfices de la bourse (via les dividendes et la croissance du prix de l’ETF), tout en profitant de la plus-value aussi du côté de l’immobilier.
Est-ce que la banque est OK de me faire une hypothèque sur des fonds propres venant de tiers?
La réponse: elle n’est pas obligée de le savoir. Légalement, elle doit. Mais, il n’est pas faux de dire que l’argent que tu leur donnes en fonds propres est le tien, et celui que tu as en bourse (via tes prêts P2P) ne les regarde pas.
Je ne te partage ici que mon expérience, et tu es responsable de tes propres actes, comme d’habitude :)
Comment utiliser l’effet de levier en prenant des risques (très) mesurés?
Tout comme avec mon compte sur marge Interactive Brokers, je suis très prudent avec l’effet de levier. Ça peut devenir addictif tellement c’est de l’argent facile, et tu peux vite te brûler les ailes.
Avec l’immobilier et les prêts P2P, c’est pareil.
J’ai donc calculé tous les avoirs liquides de mon patrimoine, c’est-à-dire ceux auxquels je peux accéder en moins de quelques jours, à savoir:
- L’argent qu’on a en réserve (personnelle)
- Le cash en réserve sur les comptes de nos différentes sociétés suisses
- Notre compte “casino” de cryptomonnaies, que je divise par deux (voire même quatre ou dix si j’avais plus que 10-50kCHF ^^), tellement c’est volatil
- Tous nos investissements en bourse (compte perso et de société), que je divise par quatre pour être très conservateur (et parce que le montant est beaucoup plus grand que les cryptos) au cas où le monde s’effondrerait (on aurait d’autres problèmes que de rembourser des prêts P2P si ça arrivait vraiment, soit dit en passant)
Et c’est donc le montant de la somme de tous ces avoirs que je m’autorise à prendre en prêts P2P pour utiliser l’effet de levier pour mes investissements immobiliers en Suisse.
Le principe directeur étant: LA PRUDENCE!
Les prochaines étapes du projet
Voici dans l’ordre ce qui nous attend ces prochains mois:
1. Mise à l’enquête
On va entreprendre les mesures et autres relevés afin de soumettre notre mise à l’enquête à la commune. Idéalement, on se verra attribuer le permis de construire juste après la signature définitive du contrat de vente chez le notaire.
2. Souscription à une hypothèque
On va aussi devoir souscrire à une hypothèque, car on ne va pas immobiliser plusieurs millions de francs suisses ;)
Pour le coup, entre nos expériences respectives et notre réseau bien fourni, je ne me fais pas de souci pour qu’on en trouve une facilement, et avec un taux d’intérêt décent.
3. Signature du contrat définitif chez le notaire
Puis, on va signer la vente définitive afin de devenir officiellement les propriétaires du bien immobilier (prévu dans le courant de ce premier semestre 2024).
Pour info: on a convenu avec le vendeur dans le contrat de vente à terme qu’on pouvait effectuer nos relevés en vue de la mise à l’enquête.
C’est important à noter, car mon associé a déjà été bloqué sur un autre projet. En effet, cette clause n’était pas incluse, et le vendeur lui a interdit de venir autour et sur son terrain pour faire des relevés. Du coup, mon associé n’a pu débuter sa mise à l’enquête qu’une fois la vente définitive signée. Il a donc perdu plusieurs mois “pour rien”.
4. Création de la PPE
Dans tout projet immobilier suisse où tu fais plusieurs lots, c’est maintenant commun de monter une PPE, puis ensuite de passer à la mise en vente.
Effectivement, t’as pas envie de vendre à 6 copropriétaires en leur disant “Je vous laisse vous débrouiller pour constituer la PPE, en vous battant pour établir le règlement d’administration et d’utilisation des parties communes et autres droits d’usage exclusifs… 🤪”
Au contraire, tu veux mettre les bases, et comme ça les futurs acquéreurs achètent un truc clair et précis pour tout le monde.
(et, si jamais, je fais le malin avec tout ce que je te dis ci-dessus, mais je l’ai appris pas plus tard qu’hier moi-même :D)
5. Mise en vente / Promotion immobilière
On passera à cette étape une fois le permis de construire obtenu.
Mon associé a l’habitude en utilisant les plateformes de diffusion habituelles (homegate.ch, immoscout24.ch, immobilier.ch, etc.)
Mais à voir, car aussi avec notre réseau, peut-être qu’on arrivera à tout vendre uniquement via le bouche-à-oreille!
6. Négociation et préparation du contrat d’entreprise générale
Une entreprise générale est le point de contact unique pour celui qui fait construire. Cette entreprise va gérer la construction de l'objet immobilier de A-Z, et remettre les clés à l'acheteur une fois que le boulot est fini. Habituellement, l'entreprise générale garantit un prix forfait, histoire qu'on assure à nos acquéreurs un prix fixe.
Cette étape se fera en parallèle de la promotion immobilière.
On va convenir d’un contrat de construction avec une entreprise générale. Le but sera de finaliser et verrouiller les devis pour construire le projet immobilier prévu.
7. Vente finale aux acheteurs
Et enfin, on passera aux signatures chez le notaire, on recevra notre cash, et on ouvrira le champagne :)
Au final, notre but principal est de raccourcir au maximum la durée de notre implication durant chacune des étapes, pour ressortir rapidement notre investissement initial et les bénéfices en sus (afin de les réinvestir dans un autre investissement immobilier en Suisse!)
Conclusion
Comme tu l’imagines, je suis super heureux avec ce projet immobilier qui va augmenter la valeur de notre patrimoine.
Je te tiendrai au courant de son avancement, soit pendant le processus, soit une fois tout terminé avec les chiffres et rendements finaux pour comparer avec mes attentes initiales. Ou peut-être les deux suivant les nouvelles ;)
Quoi qu’il en soit, je te confirme que ma stratégie de développement de réseau de contacts dans le domaine immobilier (décrite dans mon programme immobilier suisse) a fonctionné et fonctionne toujours.
Car c’est certainement pas en googlant investir immobilier que tu obtiens de telles opportunités… Faut clairement être patient et persévérant (et authentique et honnête!!), mais sur le moyen à long terme, ça paie.
Pour terminer, j’aurais trois questions pour toi:
- Quelles sont les autres infos que tu souhaiterais connaître à propos de ce projet d’investissement immobilier en Suisse?
- Si tu as déjà effectué un tel projet d’achat immobilier pour le revendre via une promotion, ça m’intéresse d’en savoir plus sur tes expériences et autres apprentissages (soit via les commentaires ci-dessous ou par email en direct)
- Comment utilises-tu l’effet de levier pour tes investissements en immobilier (quelle marge de sécurité)?
PS: certains d’entre vous m’ont demandé pourquoi je n’investis pas dans des fonds de placement immobilier ou d’autres ETF immobiliers. Le raisonnement est simple: pour tout ETF, je privilégie la diversification pour ne pas perdre de temps à choisir les bons fonds immobiliers. Et pour les actifs immobiliers en tant que tels, je privilégie l’investissement direct, car le retour sur investissement en vaut vraiment les efforts impliqués.
PS2: comme dit plus haut, je me suis d’abord concentré uniquement sur l’investissement locatif (qui peut inclure ou non de l’immobilier commercial). Mais plus j’avance, plus je m’ouvre à d’autres types de projets immobiliers comme ce modèle “acheter pour revendre” :).
PS3: vous avez été plusieurs à me demander l’impact d’un tel gain immobilier sur mes impôts. J’y ai donc répondu dans cet article dédié (impôts personne morale).
